 | | An der Fassade einer Eigentums-Wohnanlage hat sich an einigen Stellen die Farbe mitsamt Putz gelöst |
| 09.06.2008 - Trotz Regelung der Pflichten und Verantwortlichkeiten bei den Baubeteiligten sowie der Forderung nach Qualitätsverbesserung, haben sich die Planungs- und Ausführungsmängel, aus denen innerhalb der vergangenen acht Jahre zum Teil teure Bauschäden geworden sind, nicht vermindert. Für die häufigsten Ausführungsmängel und Bauschadensarten, die z. B. erst nach zwei oder vier Jahren entdeckt werden, müssen Bauträger oder Unternehmer oftmals nicht mehr haften. Durch geschicktes Argumentieren und zum Teil auch aufgrund unkorrekter Gutachten, werden Garantieansprüche der jeweils niedrigeren ein- oder dreijährigen Schadensklasse zugeordnet und für „bereits verjährt“ erklärt.
Bevor aber die Geschädigten diese oftmals falschen Feststellungen akzeptieren und sich selbst um die Schadensbeseitigung kümmern, sollte nicht nur ein neutraler Sachverständiger, sondern auch ein Fachanwalt zur endgültigen Klärung hinzugezogen werden.
Bauschäden und deren fachlich korrekte - meist auch teure - Beseitigung werden nämlich hinsichtlich ihrer Komplexität und Schwierigkeit fast immer unterschätzt.
Ist aber dennoch eine Schadenssanierung durch die Geschädigten zu übernehmen, sollte dies grundsätzlich mit Beratung und Unterstützung eines erfahrenen Schadensanalytikers erfolgen. Präsidenten von Eigentums-Wohnanlagen sichern sich hierdurch selbst, vermeiden Ärger und schalten außerdem die Risiken zu Lasten der Eigentümergemeinschaft aus.
In Deutschland und Österreich z.B. beauftragt man fachspezifisch ausgebildete Handwerker mit Sanierungsarbeiten. Bei komplizierten Maßnahmen werden aus Gründen der Sicherheit speziell ausgebildete Bauingenieure oder Handwerksmeister mit der Ausschreibung von Bauleistungen und deren Ausführungskontrolle beauftragt.
Hier auf den Kanaren aber, wo im Bauwesen die uneingeschränkte Niederlassungs-freiheit ohne jeglichen Befähigungsnachweis herrscht, ist das Risiko sehr groß an die Falschen zu geraten. Hier bieten sich nämlich Alleskönner und Pseudoprofis für alle erdenklichen Arbeiten in allen Baugewerken mit selten eingehaltenen Versprechungen betreffs Ausführungsqualität an.
Viele „Sanierungsversuche“ - anders sind solche Arbeiten nicht zu bezeichnen -scheitern kläglich und müssen schon nach kurzer Zeit wiederholt werden. Auftraggeber ohne qualifizierte Berater haben daher Probleme, weil sie nicht wissen, welchem Handwerker oder Unternehmer sie vertrauen können und beauftragen sollen.
Ein alltägliches Beispiel anlässlich Beseitigung eines typisch kanarischen Bauschadens:
An der Fassade einer Eigentums-Wohnanlage hat sich an einigen Stellen die Farbe mitsamt Putz gelöst (siehe Foto).
Der Präsident möchte, dass die Schandflecke nachhaltig verschwinden. Also bittet er einen „Spezialisten für feuchte Wände“, sich die Sache anzusehen und um ein Festpreisangebot über eine dauerhafte Schadensbeseitigung.
Der deutsche Spezialist schaut sich die Sache an und empfiehlt ad hoc zur dauerhaften Trockenlegung des Mauerwerks sein patentiertes „Injektionsverfahren“. Das ist ein Verfahren, bei dem eine Silikatlösung durch Bohrlöcher ins Mauerwerk geträufelt wird.
Der Nächste ist ein Ungar und schwört auf sein absolut sauberes „Osmoseverfahren“. Dieses Verfahren bewirkt angeblich die Verdrängung der Mauerwerksfeuchte mittels eines elektrischen Feldes dorthin zurück, woher sie vermutlich auch gekommen ist, nämlich ins Erdreich. Das Injektionsverfahren hingegen hält er für ungeeignet und zu teuer.
Der Dritte - ein Canario - behauptet, dass sein „Spezialputz mit Isolier- und Lotuseffekt“ nicht nur die Feuchtigkeit „isoliert“, sondern gleichzeitig auch noch das Salz im Mauerwerk „neutralisiert“. Darauf gibt er eine fünfjährige Garantie.
Der Präsident muss mit Verdruss feststellen, dass er einiges nicht so recht glauben und die Angebote auch nicht eindeutig interpretieren kann. Sie hinterlassen keinen seriösen Eindruck und sind außerdem auch nicht miteinander vergleichbar.
Drei völlig verschiedene Sanierungssysteme, drei extrem unterschiedliche Preise und obendrein noch die untereinander konträren Ratschläge der drei „besserwissenden Miteigentümer“, haben letztlich dazu beigetragen, dass er nun total verunsichert ist.
Schadensanalyse und Leistungsverzeichnis
Ist ein Bauschaden noch so klein, gilt trotzdem:
Nur durch eine exakte Analyse, die mit geeigneten Messinstrumenten von einem Spezialisten mit fundierten Kenntnissen in Bauphysik, Bauchemie und Baustoffkunde durchgeführt wird, lassen sich Ursache, Verlauf und Wirkung eines Bauschadens eindeutig feststellen. Der Spezialist sollte aber seine Qualifikation durch Referenzobjekte auf einer Kanarischen Insel nachweisen können.
„Keine Sanierung ohne vorherige Schadensanalyse“.
Nur auf Basis der ermittelten Parameter und in Kenntnis der kanarischen Bauweise ist eine fachgerechte Schadenssanierung zu beschreiben, zu kalkulieren und unter sachkundiger Kontrolle auch durchzuführen.
Um vergleichbare Angebote von seriösen und kompetenten Handwerkern oder Unternehmern zu erhalten, bedarf es eines detaillierten Leistungsverzeichnisses - LV genannt - mit exakten Massenangaben und eindeutig erklärten Arbeitsschritten nebst genauer Bezeichnung der zu verarbeitenden Baustoffe. Außerdem sind pflichtgemäß die Datenblätter und Verarbeitungshinweise der genannten Baustoffe und Produkte beizufügen.
Das aber erfordert wiederum fundierte Kenntnisse in den naturwissenschaftlichen Grundregeln des Bauwesens, gepaart mit reichlicher Erfahrung in Anwendung und Verarbeitung spezifisch geeigneter Baustoffe.
Das LV nebst Beilagen sollte in Kopie an mindestens drei Fachbetriebe zwecks Kostenkalkulation und Angebotsabgabe gereicht werden.
Jeder Bieter trägt seine Preise ins LV ein, unterschreibt es und der Präsident hat drei textlich gleiche Angebote, die sich lediglich in den Einheitspreisen unterscheiden.
Nun kann er sich getrost - aber möglichst gemeinsam mit dem Gremium und/oder dem Berater - der Auftragsvergabe widmen.
Auftragsvergabe
Dem billigsten Bieter den Auftrag zu erteilen, kann letztlich sehr teuer werden und eine Menge Ärger verursachen. Referenzobjekte von allen Bietern sollten besichtigt werden. Gegebenenfalls können auch frühere Auftraggeber hinsichtlich Verlässlichkeit, Korrektheit und Arbeitsqualität befragt werden.
Mit dem Bieter, der die besten Referenzen vorweist, sollten dann auch die Vertragsmodalitäten ausgehandelt werden.
Ob der Abschluss eines Werkvertrages mit Festpreisvereinbarung oder eines Werkvertrages mit Aufmaß und Abrechnung sinnvoll ist, sollte von der Art, vom Umfang und vom Schwierigkeitsgrad der auszuführenden Arbeiten abhängig gemacht werden. Der Vertrag muss nach spanischem Recht abgeschlossen werden und beinhaltet außer dem LV noch weitere wichtige Bestandteile:
- Auflistung der Bauphasen mit Zahlungsplan und Fertigstellungsterminen.
- Garantie- und Gewährleistungsvereinbarungen sowie Gerichtsstandsver-einbarung und weitere ob-jektbezogene Angaben.
Anmerkung: Diese Art der Vergabe von Sanierungsarbeiten ist scheinbar sehr aufwändig. Auf simple Kleinreparaturen mag das durchaus zutreffen, aber ab welchem Sanierungsumfang lohnt sich solch ein Aufwand?
Antwort: Weil Eigentum verpflichtet, sollten besonders Präsidenten von Eigentümergemeinschaften stets bedenken, dass dies die sicherste Vorgehensweise ist, das Gemeinschaftseigentum auf Langzeit zu schützen und zu erhalten. Diesem Grundsatz entsprechend ist von der Ausführung von Bauleistungen in „Schwarzarbeit“ grundsätzlich abzuraten.
Teil-Abnahme
Die Leistungsabschnitte werden nach jeweiliger Fertigstellung von beiden Vertragsparteien auf Übereinstimmung mit dem LV in Form von Teilabnahmen protokolliert.
Nur bei mängelfreier Abnahme des jeweiligen Leistungsabschnittes sollte der vereinbarte Teilbetrag gemäß Zahlungsplan gezahlt werden.
Dieses Vorgehen ist für beide Vertragsparteien sinnvoll; für den Auftraggeber hinsichtlich Garantie- und Gewährleistungssicherung und für den Auftragnehmer hinsichtlich seines Zahlungsanspruchs.
Schluss-Abnahme und Abrechnung
Nachdem alle Leistungen vollständig erbracht sind, erfolgt die Schluss-Abnahme und die Abrechnung.
Bei einem „Werkvertrag mit Festpreisgarantie“ ist das unkompliziert, weil eine als mängelfrei protokollierte Schlussabnahme den Anspruch des Auftragnehmers auf Zahlung des Restbetrages rechtfertigt.
Wurde hingegen ein „Werkvertrag mit Aufmaß und Abrechnung“ erteilt, sind die tatsächlich erbrachten Massen zu ermitteln und abzurechnen. Nur diese Massen, multipliziert mit den jeweiligen Angebotspreisen, ergeben den zu zahlenden Endbetrag.
Mit dem Tag der Schlussabnahme beginnt die Laufzeit der Garantie- und Gewährleistungsfrist, die im Spanischen Zivilrecht (Codigo civil) und im Königlichen Dekret (LOE) 38/1999 geregelt ist.
Möchten Sie über einen bestimmten Aspekt rund um die Themen Bauträger, Handwerker, Bauschäden oder Haftung lesen oder haben Sie Fragen? Dann wenden Sie sich an Dipl.-Ing. H. J. Grupe, Tel./Fax.: 922 84 14 87.
Von Dipl.-Ing. H. J. Grupe
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16.10.2008 - 
