28.04.2008 - Abnahme des Bauwerks
Im Artikel 6 des Bauträ­gergesetzes wird die Abnahme des Bauobjekts folgenderma­ßen geregelt:

1.) Die Abnahme des Bau­werks ist jene Handlung, durch die der Bauunternehmer nach dessen Fertigstellung es an den
Promotor/Bauherrn übergibt und
es von diesem akzeptiert wird. Sie kann mit oder ohne Vor­behalt geschehen und hat die Gesamtheit der Bauleistung zu betreffen, wenn dies von den Parteien so vereinbart ist.

2.) Die Abnahme ist mittels einer Niederschrift zu vollzie­hen, die zumindest vom Bau­herrn und dem Bauunterneh­mer zu unterzeichnen ist, und in der das Folgende zu nen­nen ist:

• die auftretenden Parteien,
• das Datum der Schlussab­nahme,
• die Gesamtkosten der mate­rialen Durchführung des Bauvorhabens,
• die Erklärung betreffend der Abnahme der Bauleistung mit oder ohne Vorbehalte, wobei diese gegebenen­falls objektiv zu beschrei­ben sind, und die Frist, innerhalb derer die bean­standeten Mängel behoben werden sollen,
• die Sicherheiten, die gege­benenfalls vom Bauunter­nehmer zur Besicherung seiner Haftung gefordert werden. Ebenfalls beizufü­gen ist die vom Baudirektor und Bauleiter unterzeich­nete Schlussabnahmebe­stätigung des Bauvorha­bens.

Dieses Procedere findet zwi­schen dem Promotor/Bau­herrn und den Bauausfüh­renden nach Fertigstellung des Objektes statt. Darum ist die Bauabnahme auch nicht mit der Objekt- bzw. Schlüs­selübergabe zu verwechseln, die zwischen dem Käufer/End­nutzer und dem Promotor/Bau­herrn erfolgt und weiter unten beschrieben ist.

Der Artikel 7 des Bauträgergesetzes gibt genaue Richtlinien für die Übergabe der Unterlagen an den Käu­fer vor:

Sobald das Bauvorhaben fertig gestellt ist, sind die Pla­nungsunterlagen dem Promo­tor/Bauherrn durch den Baudi­rektor zur Formalisierung der entsprechenden Verwaltungs­verfahren auszuhändigen.

Diesen Unterlagen ist zumindest die Abnahmeniederschrift, die Aufstellung zur Identität der Baubeteilig­ten, die während der Bauzeit an dem Bauvorhaben beteiligt waren, sowie die Aufstellung der Gebrauchsanweisungen und jener zur Erhaltung des Bauwerks und seiner tech­nischen Anlagen gemäß den anwendbaren Rechtsvor­schriften beizufügen.

Alle Unterlagen, auf die sich die vorangehenden Absätze beziehen und die das Gebäudebuch bilden, sind den endgül­tigen Nutzern des Gebäudes auszuhändigen.

Demnach hat auch in Eigentumsgemeinschaften jeder Einzeleigentümer ein Anrecht auf Herausgabe des Gebäude­buchs.

Diese Übergabe sollte spä­testens bei der Objekt- bzw. Schlüsselübergabe an den oder die Käufer als Endnut­zer erfolgen. Die Baubeschrei­bungen, die den Endnutzern vor Abschluss eines Kaufver­trages als Info überreicht wur­den und die oft sehr ungenau sind, behalten ebenfalls ihre Gültigkeit. Diese Infos sollten mit der - nun ausführlichen - Bau- und Materialbeschrei­bung aus dem Gebäudebuch und dem fertigen Bauobjekt anlässlich der Objektüber­gabe auf Übereinstimmung verglichen werden. Dabei ist es hier keine Seltenheit, dass es zu – zum Teil grotes­ken – Unstimmigkeiten kom­men kann.

Die Objekt- bzw. Schlüssel­übergabe sollte unbedingt in Gegenwart folgender Personen vollzogen werden:

• des oder der Käufer,
• des Promotors bzw. Bauherrn,
• des Baudirek­tors bzw. Bau­leiters,
• möglichst eines vom Käufer beauf­tragten Notars, zumindest aber eines Rechtsanwalts sowie eines vom Käufer beauftragten neutralen Bauingenieurs oder Archi­tekten.

Wenn das Objekt fremdfinanziert ist,  sollte auch ein Bankbeauftragter dabei sein.

Die wichtigste Person bei diesem Anlass ist neben dem Käufer der neutrale Bauinge­nieur bzw. Architekt. Er kann so genannte versteckte und kaschierte Mängel bzw. Bau­fehler orten und diagnostizie­ren sowie die Bauausführung auf Übereinstimmung mit der Baubeschreibung und (was wichtig ist) auf Einhaltung der Spanischen Baunormen CTE (Código Técnico de la Edifi­cación) überprüfen.

Die entdeckten Mängel, Fehler und Unstimmigkeiten sind eindeutig zu protokollie­ren, mittels Fotos zu dokumen­tieren und von den übrigen Personen zu testieren. Ist ein Notar anwesend, wird dieser das Protokoll beglaubigen. Der zuvor beschriebene Aufwand mag zwar übertrieben wir­ken, dennoch ist so viel Vor­sicht absolut angebracht, insbesondere beim Haus- oder Wohnungskauf auf den Kanarischen Inseln. Die vielen Baumängel (auch und gerade an sehr jungen Neubauten) dürften dafür Anlass genug sein.

In diesem Zusammenhang muss auf die - auch unter Juristen sehr fragwürdige - „Einjahresgarantie“ hingewie­sen werden. Augenscheinlich geringfügige Schäden sollten durch diese Einjahresgaran­tie eigentlich abgedeckt sein. Oftmals können sich daraus aber gravierende Bauschäden entwickeln, die dem Besitzer des Objekts sehr teuer kom­men können. Werden derar­tige Schäden nicht rechtzeitig bemerkt, ist es zu spät für eine erfolgreiche Schadensanzeige und der Eigentümer muss die Kosten für die Reparatur der Schäden selber tragen. Denn nach einem Jahr ist der Garan­tieanspruch bereits verjährt. Brisantere Planungs- und Aus­führungsfehler, die seit Jahren  von Architekten und Baulei­tern vermutlich als solche gar nicht erkannt werden und die auch bei der Objektübergabe einem Laien nicht auffallen, können nur durch einen sach- und fachkundigen Bauingeni­eur oder Architekten bei der Prüfung auf Übereinstimmung mit dem Spanischen Normen­katalog CTE festgestellt wer­den.

Lesen Sie in unserer nächs­ten Ausgabe mehr zu „nicht normgerecht erstellten Roh­bauten“ und der Unfallge­fahr, die auf falsch gewen­delten Treppen lauert.

Die ins Deutsche übersetzte Gesetzes-Komplettfassung kann als A4-Broschüre für 40 € beim Verfasser erworben werden.
Von Dipl. Ing. H. J. Grupe

Für Fragen steht Dipl.-Ing. H. J. Grupe unter Tel./Fax: 922 84 14 87 zur Verfügung. 

Bildergalerie: Abnahmeprotokoll, Gebäudebuch und Objektübergabe

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